Entscheidung des Monats Juni 2025

Zivilrecht / Sachenrecht / EBV - Rangsdorfer Hausdrama

Die Hintergründe der Entscheidung

Nach dem Tod der Erblasserin E im Jahr 1992 beantragte K, der Großneffe der Verstorbenen E, die Berichtigung des Grundbuchs und seine Eintragung als Eigentümer. Hierzu legte er eine beglaubigte Abschrift des notariellen Testaments sowie das Eröffnungsprotokoll vor. Das Grundbuchamt kam diesem Antrag nach und trug K am 23.08.1993 als Eigentümer des Grundstücks ein.

Ab dem Jahr 2008 wurde ohne Wissen und ohne Mitwirkung des K ein Zwangsversteigerungsverfahren über das Grundstück durchgeführt. Den Zuschlag erhielt F, die am 28.08.2010 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde.

Am 14.10.2011 wurde in Abteilung III des Grundbuchs eine Buchgrundschuld in Höhe von EUR 280.000 zugunsten der Sparkasse (S) eingetragen. Diese diente der Sicherung eines Darlehens, das F gemeinsam mit ihrem Ehemann M aufgenommen hatte. Mit dem ausgezahlten Darlehensbetrag ließen F und M ein auf dem Grundstück befindliches Wochenendhaus abreißen und errichteten stattdessen ein neues Wohnhaus, das sie seit dem 01.08.2012 selbst bewohnen.

Nachdem K von der Zwangsversteigerung Kenntnis erlangt hatte, erreichte er im Jahr 2014 im Wege der Beschwerde vor dem Landgericht (LG) Potsdam die Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses. F war an diesem Beschwerdeverfahren nicht beteiligt.

Hinweis: Nichtigkeitsbeschwerde, §§ 96 ZVG i. V. m. §§ 793, 569 Abs. 1 S. 3 ZPO Es handelt sich dabei konkret um die sog. Nichtigkeitsbeschwerde wegen der Nicht-Beteiligung des K am Zwangsversteigerungsverfahren gem. §§ 96 ZVG iVm. §§ 793, 569 ABS. 1 S. 3 ZPO iVm. § 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO analog.

 

K verlangt nun die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs (§ 894 BGB) durch Wiedereintragung seiner Person als Eigentümer. Zudem begehrt er von F und M die Herausgabe des Grundstücksbesitzes sowie die Zustimmung zur Löschung der eingetragenen Buchgrundschuld.

F und M wenden dagegen ein, dass F dem Grundbuchberichtigungsverlangen sowie beide dem Herausgabeverlangen nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Ersatzes in Höhe des Grundstückswertes von EUR 500.000, mindestens jedoch in Höhe der Baukosten von EUR 280.000, nachkommen müssten. K wiederum lehnt jeglichen Ausgleich ab und verlangt zusätzlich den Abriss des errichteten Wohnhauses.

F und M verweigern darüber hinaus die Löschung der Grundschuld. Zu Recht?^[1]

 

Die Entscheidung

A. Anspruch des K gegen F auf Grundbuchberichtigung gem. § 894 BGB iVm. § 19 GBO

K könnte gegen F einen Anspruch auf Zustimmung zur (!) Grundbuchberichtigung gem. § 894 BGB iVm. §§ 19, 28, 29 GBO haben.

Hinweis: Grundbuchberichtigungsanspruch, § 984 BGB Der Anspruch lautet auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung; die Berichtigung selbst nimmt das Grundbuchamt – und nur das Grundbuchamt – vor. Voraussetzung dafür, dass der wirklich Berechtigte ins Grundbuch eingetragen wird, ist insbesondere, dass der von der Berichtigung Betroffene diese Eintragung bewilligt (§§ 19, 28, 29 GBO). § 894 BGB gewährt dem wirklichen, aber nicht eingetragenen Berechtigten hierzu einen Anspruch auf Abgabe der nach § 19 GBO erforderlichen Bewilligung. In der Tat hat der BGH die meisten Probleme des obigen Sachverhalts in der Prüfung des § 894 BGB erörtert. Warum ihr euch ansonsten die Zahlen 1, 3, 9 im Zusammenhang mit der Grundbuchordnung (GBO) merken solltet, haben wir in unserer auf unserer Website gratis abrufbaren Entscheidung des Monats September 2024 besprochen (S. 11 ff.).

 

I. Anspruch entstanden

Ein solcher Anspruch setzt voraus, dass das Grundbuch zu Lasten des K unrichtig ist. Dies ist der Fall, wenn die formelle Grundbuchlage von der materiellen Grundbuchlage (zu seinen Ungunsten) abweicht.

1. Formelle Grundbuchlage

Infolge des Zuschlags im Rahmen der Zwangsversteigerung steht die F seit dem 28.10.2010 als Eigentümerin im Grundbuch.

Hinweis: Eigentumserwerb kraft Zuschlag, §§ 79 ff., 90 ff. ZVG Bei der Zwangsversteigerung wird das Grundstück (oder Schiff, vgl. § 162 ZVG) vom Vollstreckungsgericht dem Meistbietenden durch sog. Zuschlagsbeschluss zugeschlagen mit der Wirkung, dass der Ersteher Eigentümer wird (§ 90 ZVG). Zugleich erlöschen alle Rechte an dem Grundstück (oder Schiff), ausgenommen die aufgrund ihres Vorranges vor dem Recht des betreibenden Gläubigers bestehen bleibenden Rechte (§ 91 ZVG). An die Stelle der erlöschenden Rechte tritt der Anspruch auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös im Verteilungsverfahren. Der Zuschlagsbeschluss ist eine rechtsbegründende hoheitliche Maßnahme: Sie nimmt und überträgt Eigentum. Er ist zugleich tauglicher Vollstreckungstitel (lies: § 93 ZVG), mit dem der Ersteher vom Voreigentümer und anderen Besitzern Räumung und Herausgabe (§§ 885, 883 ZPO) verlangen kann. Der Zuschlag iSd. § 90 ZVG ist keinesfalls mit jenem Zuschlag bei einer privaten Versteigerung (§ 156 BGB) oder einer öffentlichen Versteigerung iSd. § 383 Abs. 2 BGB zu verwechseln.

 

2. Materielle Grundbuchlage

a. Ursprünglich war die Erblasserin E Eigentümerin.

b. Mit dem Erbfall der E wurde K als Alleinerbe der E gem. §§ 1922, 1937 BGB im Wege der Universalsukzession Eigentümer des Grundstücks.

c. Jedoch könnte K das Eigentum aufgrund des Zuschlagsbeschlusses zugunsten der F am 28.08.2010 an diese gem. § 90 Abs. 1 ZVG verloren haben, sofern sich nicht aus der Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses anderes ergibt.

„Wird der Zuschlagsbeschluss aber im Beschwerdewege […; dazu s. Hinweiskästchen] rechtskräftig aufgehoben, verliert der Ersteher das Eigentum rückwirkend zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses wieder an den Schuldner [in unserem Fall K]; dessen Eigentum lebt wieder auf“.[2]

„Dabei kommt es […] wegen der Rechtskraft des Aufhebungsbeschlusses nicht auf dessen Rechtmäßigkeit an. Ein Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist – ebenso wie ein Urteil – [konform mit der st. Rspr. des BGH] der materiellen Rechtskraft fähig. […] Für den Aufhebungsbeschluss als „actus contrarius“ des Zuschlagsbeschlusses kann nichts anderes gelten. […] An die rechtskräftige Entscheidung ist das Gericht auch dann gebunden, wenn sie in einem nachfolgenden Rechtsstreit eine Vorfrage darstellt. […] So liegt es hier.“[3]

Der Aufhebungsbeschluss müsste auch gegenüber der F Wirkung entfalten.

Dies könnte vorliegend zweifelhaft sein, als da die F keine Beteiligte des Nichtigkeitsbeschwerdeverfahrens war.

Hinweis: Subjektive Grenzen der Rechtskraft, §§ 322 Abs. 1, 325 ZPO An unsere Leser im Referendariat: Auf den Zuschlagsaufhebungsbeschluss finden die subjektiven Grenzen der Rechtskraft, wie sie in den §§ 322 Abs. 1, 325 ZPO geregelt sind, keine Anwendung, weil sich die Beteiligten eben nicht wie im Zivilprozess in einem kontradiktorischen Verhältnis gegenüberstehen. Lest vertiefend dazu die Ausführungen des BGH in Rn. 8.

 

Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss – entgegen der ausschließlich für das kontradiktorische Verfahren geltenden §§ 322 Abs. 1, 325 ZPO –ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann und damit auch gegenüber der F.

Folglich lebte das Eigentum des K am Grundstück mit Rechtskraft des Aufhebungsbeschlusses wieder auf und K ist – materiellrechtlich – Eigentümer des Grundstücks.

II Anspruch durchsetzbar

F erhebt Einrede, mit welcher sie eine Geldzahlung in Höhe von EUR 500.000 als Ersatz für den Grundstückswert, mindestens aber die Zahlung von EUR 280.000 als Ersatz für die Baukosten fordert.

1. Einrede gem. § 1000 BGB

Gem. § 1000 BGB steht dem unberechtigten Besitzer eine Einrede gegen den Anspruch aus § 985 BGB dergestalt zu, dass ersterer dem Herausgabeverlangen des Eigentümers so lange nicht entsprechen muss, bis der Eigentümer die Ersatzansprüche des Besitzers befriedigt hat. Auf § 894 BGB findet § 1000 S. 1 BGB jedoch keine direkte Anwendung.

Hinweis: Überblick Zurückbehaltungsrechte (ZBR), §§ 273, 320, 1000 BGB u.w. 1) § 320 BGB bei gegenseitigen Verträgen: § 320 BGB geht als speziellere Regelung dem allgemeinen ZBR nach § 273 BGB vor. Es handelt sich dabei um einen besonders ausgestalteten Fall eines ZBR (hM) mit teilweise abweichenden Regelungen: Sie gilt nur beim gegenseitigen Vertrag, kennt keine Abwendungsbefugnis (§ 273 Abs. 3 BGB) und muss nicht erhoben (erklärt) werden. Die Geltendmachung der Einrede führt – insoweit deckungsgleich mit § 273 BGB – nicht zur Klageabweisung, sondern hat nur die Wirkung, dass der Schuldner zur Leistung Zug um Zug gegen Empfang der Gegenleistung verurteilt wird (§§ 322, 274 BGB). 2) § 273 Abs. 2 BGB: 3) § 1000 BGB bei Gegenansprüchen (= Verwendungen, §§ 996 ff. BGB) des unberechtigten Besitzers: Ein Sonderfall zu § 273 Abs. 2 BGB ist das ZBR nach § 1000 BGB (ZBR des Besitzers), das im Gegensatz zum ZBR des § 273 Abs. 2 BGB keine Fälligkeit des Gegenanspruchs erfordert (vgl. § 1001 BGB). 4) § 369 HGB bei beiderseitigen Handelsgeschäften: Unter Kaufleuten gilt das erweiterte kaufmännische ZBR nach § 369 HGB bei beiderseitigen Handelsgeschäften. Es ermöglicht die zeitnahe Befriedigung aus dem zurückbehaltenen Gegenstand (§ 371 HGB). 5) § 972 iVm. § 1000 BGB bei Gegenansprüchen des Finders.

 

2. Einrede gem. §§ 273 Abs. 2, 996 BGB

a. Anwendbarkeit des § 273 Abs. 2 BGB

„Dem Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB kann […] gem. § 273 Abs. 2 BGB ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Verwendungsersatzanspruchs aus § 996 BGB entgegengehalten werden. Denn Buchpositionen können (herauszugebender) Gegenstand im Sinne der Vorschrift sein, und Verwendungen auf das Grundstück gelten als solche auf das Eigentum.“[4]

Vorbehaltlich der zu klärenden Frage, ob die Errichtung eines Wohnhauses auf einem fremden Grundstück überhaupt eine Verwendung iSd. § 996 BGB ist, könnte der Erhebung des Zurückbehaltungsrechts ein anderes rechtliches Hindernis entgegenstehen. Wie oben aufgezeigt setzt § 273 Abs. 2 BGB anders als § 1000 BGB einen fälligen Anspruch wegen getätigter Verwendungen voraus. Nach § 1001 S.1 BGB werden die Verwendungsersatzansprüche aus den §§ 994 ff. BGB jedoch erst mit Wiedererlangung der Sache oder Genehmigung der Verwendungen fällig.

Dies ist nach Ansicht des BGH[5] jedoch unschädlich, als dass das Eigentumsrecht einerseits und das Grundstück als sein Objekt andererseits eine untrennbare Einheit bilden; das Objekt gebe dem konkreten Eigentumsrecht erst seinen eigentlichen Inhalt; erfährt das Objekt eine Erweiterung, so erweitert sich zugleich der Umfang des Eigentumsrechts. Verwendungen auf das Grundstück gelten daher als solche auf das Eigentum selbst.[6]

Somit kann F gegenüber dem K die Einrede des § 273 Abs. 2 BGB wegen ihrer auf das Grundstück getätigten Verwendungen entgegenhalten.

b. Verwendungsersatzanspruch gem. § 996 BGB

F müsste gegenüber K ein Verwendungsersatzanspruch zustehen. In Betracht kommt § 996 BGB.

Hinweis: Lex specialis, §§ 816, 812 BGB Ob § 816 Abs. 1 S.1 BGB als spezielle Eingriffskondiktion der allgemeinen Eingriffskondiktion als lex specialis vorgeht, muss nicht entschieden werden.

 

aa. Verwendungen des Besitzers ohne Recht zum Besitz

Dies setzt zunächst das Bestehen einer Vindikationslage gem. § 985 BGB voraus. In dem daraus folgenden Eigentümer-Besitzer-Verhältnis müsste die F sodann Verwendungen auf die Sache gemacht haben.

(1) Vindikationslage gem. § 985 BGB

Zum Zeitpunkt des Anspruchsbegehrens müsste eine Vindikationslage zwischen K und F vorliegen: K müsste Eigentümer des Grundstücks und die F zur Zeit der Errichtung des Wohnhauses Besitzerin dessen ohne Besitzrecht sein (zu den Eigentümerverhältnissen oben „A.-I.-2.“).

Einer solchen Vindikationslage könnte entgegenstehen, dass F am 28.8.2010 gem. § 90 Abs. 1 ZVG das Eigentum erworben hat und anschließend das Wohnhaus errichten ließ.

Das Gericht erläuterte jedoch, wie genau die Vindikationslage entstanden ist: „Während der Errichtung des Wohnhauses bestand die für einen Anspruch aus § 996 BGB erforderliche Vindikationslage (sog. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis). K war Eigentümer des Grundstücks, da sein Eigentum mit der Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses rückwirkend wiederaufgelebt ist. Mit dem Verlust des Eigentums der [F] haben [F und M] rückwirkend ihr Recht zum Besitz verloren und waren deshalb von Anfang an unrechtmäßige Besitzer. Dass die Vindikationslage erst rückwirkend entstanden ist, steht der Anwendung der §§ 987 ff. BGB nicht entgegen.“[7]

(2) Verwendungen (Erster Schwerpunkt der Klausur)

Nun müsste die Errichtung des Wohnhauses auf einem fremden Grundstück auch eine Verwendung i.S.d. § 996 BGB sein.[8]

#Streit: Verwendungsbegriff – Eng & Weit, § 996 BGB Sog. enger Verwendungsbegriff (bisherige Rspr. des BGH zu § 996 BGB, Rn. 15 ff.): Verwendungen sind danach nur solche Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, ohne sie grundlegend zu verändern; die Maßnahmen müssten darauf abzielen, den Bestand der Sache als solcher zu erhalten oder wiederherzustellen oder deren Zustand zu verbessern (Subsumtion folgt).

 

Subsumtionsübung: Ihr seid dran!, § 996 BGB Bevor ihr weiterlest, was würdet ihr sagen? Kann die Errichtung eines Bauwerks auf einem Grundstück unter diesen engen Verwendungsbegriff fallen?

 

Das Gericht bejaht dies mit Verweisen auf vergangene Verfahren und differenziert je nach Zweckrichtung der Baumaßnahme:

„[Unter den engen Verwendungsbegriff] könne zwar auch die Errichtung eines Bauwerks fallen, zum Beispiel die Errichtung eines Deichs auf einem durch Hochwasser gefährdeten Grundstück, der Bau einer Stützmauer auf einem abschüssigen Grundstück oder der Bau eines Stalls bzw. Kesselhauses auf einem landwirtschaftlich bzw. industriell genutzten Grundstück […]. Auch den Wiederaufbau eines im Krieg beschädigten oder zerstörten Gebäudes ordnet die bisherige Rechtsprechung als Verwendung ein, wenn damit die Verwendbarkeit des Grundstücks für den vorherigen Zweck wiederhergestellt wird […]. Anderes soll dagegen gelten, wenn auf einem bisher unbebauten Grundstück ein Wohnhaus, eine Lagerhalle oder ein Fabrikgebäude errichtet wird; dann werde das Grundstück nicht in seinem Bestand verbessert, sondern dessen Zustand verändert, weil es fortan für einen anderen Zweck genutzt werde […]. Ebenfalls keine Verwendung liege vor, wenn im Garten eines Wohngrundstücks ein Holzhaus errichtet und damit die Benutzungsart des Gartens geändert werde […]. Eine Zweckänderung liege ferner auch dann vor, wenn ein Grundstück, auf dem früher in zwei Einzelhäusern ein Altersheim betrieben worden sei, mit einem Teil eines achtstöckigen Wohnblocks bebaut werde.“[9]

Demnach wäre die Neu-Errichtung des Wohnhauses durch die F auf das in diesem Zeitpunkt unbebaute Grundstück als Zustandsänderung nicht von § 996 BGB umfasst.

#Streit: Verwendungsbegriff – Eng & Weit, § 996 BGB Sog. weiter Verwendungsbegriff (h. L., BGH V. Zivilsenat in diesem Urteil, ab Rn. 21): Die heute einhellige Auffassung in der Literatur ordnet hingegen die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück stets als Verwendung ein. Verwendungen sind danach alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, also auch solche, die sie grundlegend verändern (sog. weiter Verwendungsbegriff). Der enge Verwendungsbegriff führe zu einer einseitigen Bevorzugung des Eigentümers, weil er auch für erhebliche Vorteile keinen Ersatz leisten müsse, und zwar unabhängig davon, ob er sie für sich nutze. Für den redlichen Besitzer bedeute der enge Verwendungsbegriff dagegen eine außerordentliche Härte, weil ihm nur das regelmäßig wirtschaftlich wertlose Wegnahmerecht verbleibe. Schließlich entstünden nach dem engen Verwendungsbegriff Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen bloß verbessernden und grundlegend verändernden Maßnahmen.

 

„[Der Senat] schließt sich nunmehr der einhelligen Meinung in der Literatur an und gibt den engen Verwendungsbegriff auf. Verwendungen sind danach alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung iSv § 996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks verbunden ist.“[10]

Anschließend an diese grundlegende Rechtsprechungsänderung, erläutert der BGH in Bilderbuch-Auslegung des Normtextes, wie er zu diesem Ergebnis kommt:

„Die Errichtung eines Gebäudes ist vom möglichen Wortsinn einer Verwendung erfasst. Dem Wortlaut des § 996 BGB, speziell dem Begriff der Verwendung, lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass Maßnahmen, die zu einer grundlegenden Veränderung der Sache (im Sinne einer Änderung der Zweckbestimmung) führen, nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift fallen. Der Begriff „Verwendung“ wird im BGB nicht legaldefiniert. Einigkeit besteht nur darüber, dass es sich um einen Unterfall der „Aufwendungen“ (freiwillige Vermögensopfer) handelt, nämlich sachbezogene Aufwendungen […]. Ein engeres Begriffsverständnis kann auch nicht mit dem allgemeinen Sprachgebrauch begründet werden; denn der Ausdruck „Verwendungen vornehmen“ kommt – anders als das Wort „verwenden“ im Sinne von benutzen, gebrauchen oder anwenden – außerhalb der juristischen Fachsprache nicht vor […]. Ohnehin dürfte die Bebauung von der Zweckbestimmung eines bebaubaren Grundstücks umfasst sein.“[11] „Soweit andere Vorschriften den Begriff der Verwendungen enthalten, ergeben sich daraus keine Anhaltspunkte für einen Ausschluss grundlegender Veränderungen. Insbesondere § 2381 BGB lässt sich nur entnehmen, dass der Begriff der Verwendungen enger als derjenige der Aufwendungen ist.“[12]

„Die historische Auslegung spricht eher für einen weiten Verwendungsbegriff. Aus den Gesetzgebungsmaterialien zum BGB ergibt sich, dass die Verfasser unter Verwendungen auf die Sache solche Geschäfte verstanden haben, deren wirtschaftlicher Erfolg dem dinglich Berechtigten in irgendeiner Weise zugutekommt. Von einer Definition im Gesetz haben sie in der Erwartung, dass „der Sinn des Ausdrucks auch ohne Begriffsbestimmung in der Rechtsanwendung nicht verkannt werden wird“, abgesehen (Motive III S. 411). Der Begriff der Verwendungen sei der bisherigen Theorie und Praxis „völlig geläufig“; es sei nicht zu besorgen, dass der Mangel einer Legaldefinition zu „irrigen Auffassungen“ führen werde (Motive III S. 31). Der Bau auf fremdem Boden wird in den Gesetzgebungsmaterialien zudem mehrfach als Beispiel für eine Verwendung genannt (vgl. Motive II S. 394: „Errichtung eines Gebäudes“; Protokolle III S. 353, 356: „Bau auf dem Grundstück“, „Bebauung der Grundstücke“, „Niederreißen von Gebäuden“). Auch das RG hat Verwendungen als Vermögensaufwendungen, die einer bestimmten Sache zugutekommen sollen, definiert […] und zB die Umgestaltung einer „Spritfabrik“ in eine Schrauben- und Mutternfabrik als (notwendige) Verwendung eingestuft […].“[13]

„Insbesondere der mit den §§ 994 ff. BGB verfolgte Zweck spricht für den weiten Verwendungsbegriff. Die §§ 994 ff. BGB dienen weder allein dem Schutz des Eigentümers vor einer aufgedrängten Bereicherung noch allein dem Schutz des redlichen, unverklagten Besitzers vor einem ersatzlosen Verlust seiner Aufwendungen. Dies zeigt sich daran, dass die Vorschriften teilweise zugunsten des Eigentümers und teilweise zugunsten des Besitzers von den allgemeinen Vorschriften (§§ 677 ff., 812 ff. BGB) abweichen […]. Mit den §§ 994 ff. BGB soll ein gerechter Ausgleich der widerstreitenden Interessen von Eigentümer und Besitzer herbeigeführt werden.“[14]

„Der Eigentümer wird durch eine Ersatzpflicht, die im Falle des § 996 BGB nur bei einer Verkehrswerterhöhung eintritt […] nicht in seinem Vermögen, sondern nur in seiner Dispositionsbefugnis beeinträchtigt. Diese wird in den §§ 994 ff. BGB nicht absolut geschützt, sondern gerade eingeschränkt. Der Eigentümer kann zwar zu einer Änderung der Zweckbestimmung oder, falls er den Verwendungsersatzanspruch nicht aus seinem übrigen Vermögen begleichen kann, zum Verkauf der Sache gezwungen werden. Dies ist aber im Gesetz angelegt. Denn ausweislich der §§ 989 f. (kein Schadensersatzanspruch gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer für den Untergang der Sache), § 1000 (Zurückbehaltungsrecht des Besitzers bis zur Befriedigung des Verwendungsersatzanspruchs), § 1001 S. 2 (Befreiung von dem Verwendungsersatzanspruch durch Rückgabe der Sache) und § 1003 BGB (Recht des Besitzers zur Befriedigung aus der Sache) ist der Verlust der Sache in bestimmten Konstellationen sogar gesetzlich vorgesehen. Zudem wird der Eigentümer über die Begrenzung des Anspruchsumfangs geschützt […]. Er kann sich auch durch Rückgabe der Sache von dem Anspruch befreien (vgl. § 1001 S. 2 BGB).“[15]

Im Lichte dieser Würdigung überwiegen jene Argumente, die für die Zugrundelegung eines weiten Verwendungsbegriffsverständnisses sprechen. Mithin sind Verwendungen alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern. F errichtete hier ein neues Wohnhaus auf dem Grundstück des K. Sie tätigte also eine Verwendung, ungeachtet der Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks.

Hinweis: Anwendbarkeit des Bereicherungsrechts? Rn. 18, 30-32 – § 996 BGB Etwas anderes könnte gelten, wenn der Besitzer ohne Recht zum Besitz wegen seiner Baukosten einen Anspruch aus §§ 951 Abs. 1 S.1, 812 Abs. 1 S.1 Alt.2, 818 Abs. 2 BGB hätte, den er gem. § 273 Abs. 2 BGB dem Eigentümer entgegenhalten könnte. Einen solchen lehnte der BGH in früherer Rspr. jedoch bereits ab, als da §§ 994 ff. BGB leges speciales im Verhältnis zum Bereicherungsrecht seien. Eine solche Lesart würde dazu führen, dass „dem gutgläubigen und unverklagten Besitzer nach dem engen Verwendungsbegriff nur das regelmäßig wirtschaftlich wertlose Wegnahmerecht aus § 997 BGB [Anm.: „Wertlos“, weil die durch den Besitzer zu leistenden Abbruchkosten den Wert der wegzunehmenden Baumaterialien idR. übersteigen]. Ein Ausgleichsanspruch aus § 242 BGB wird nur in wenigen Ausnahmefällen überhaupt in Betracht kommen und selbst dann wirtschaftlich nicht annähernd einem Verwendungsersatzanspruch entsprechen“ (vgl. Rn. 18). Dieses strenge Ergebnis hält der BGH heute, angesichts des schutzbedürftigen und schützenswerten gutgläubigen, unverklagten Eigenbesitzers im EBV, für zweckwidrig.

 

bb. Nützlichkeit der Verwendungen (Zweiter Schwerpunkt der Klausur)

Diese Verwendung müsste auch „nützlich“ iSd. § 996 BGB (lies!) gewesen sein.

Definition: Nützlichkeit der Verwendungen, § 996 BGB 996 BGB ersetzt Verwendungen, die nicht notwendig sind (vgl. § 994 BGB), die aber zu einer Werterhöhung der Sache führen. Notwendig sind Maßnahmen, die der Erhaltung oder Wiederherstellung der Sache führen (was im Falle der Errichtung eines Wohnhauses auf einem Grundstück nicht der Fall ist).

 

Hinweis: Notwendige Verwendung, § 996 BGB In vielen Fällen ist die Notwendigkeit eindeutig zu bestimmen. Typische Fälle dafür sind Reparaturmaßnahmen, Versicherungsprämien und Fütterungskosten. Allerdings gibt es in Grenzfällen nach wie vor Streitstände darüber, wie die Notwendigkeit zu definieren ist.

 

Fraglich ist somit, ob die Errichtung des Wohnhauses durch die F zu einer Werterhöhung geführt hat, ob also die Verwendung „nützlich“ ist. Bejahendenfalls wäre zu prüfen, wie eine solche Werterhöhung zu berechnen ist (Achtung: Dies ist streitig!).

#Streit: Nützlichkeit von Verwendungen – Objektiv V Subjektiv, § 996 BGB (vgl. Rn. 33-42) Wie die Nützlichkeit einer Verwendung iSv § 996 BGB zu bestimmen ist, ist allerdings […] ebenso wie der Verwendungsbegriff umstritten. eA: Für die Nützlichkeit sei allein die objektive Verkehrswerterhöhung durch die Verwendung maßgeblich. Der Wortlaut von § 996 BGB stelle anders als § 997 Abs. 2 BGB nur auf die Werterhöhung der Sache und nicht auf den Nutzen für eine bestimmte Person ab. Ein objektives Verständnis der Nützlichkeit führe zu einem angemessenen Interessenausgleich und gewährleiste die nötige Rechtssicherheit. aA: Die Gegenauffassung […]  stellt [subjektiv] auf die Werterhöhung für den Eigentümer ab. Verwendungen seien nur insoweit ersatzfähig, als sie für den Eigentümer aufgrund seiner konkreten Interessenlage einen Wert hätten […]. Dies wird zT dahingehend eingeschränkt, dass der Eigentümer auch insoweit Verwendungsersatz schulde, als er die geschaffene objektive Wertsteigerung zumutbarerweise realisieren könne […]. Einigkeit herrscht dahingehend, dass die Ersatzpflicht des Eigentümers [zu dessen Schutz] wie bei einer aufgedrängten Bereicherung begrenzt werden müsse.

 

„Der Senat entscheidet die bislang höchstrichterlich nicht geklärte Frage dahin, dass für die Nützlichkeit einer Verwendung iSv § 996 BGB allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich ist, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die von ihm tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt. Diese Grundsätze gelten auch bei der Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück.“[16]

„Der Wortlaut des § 996 BGB spricht eindeutig für ein objektives Verständnis der Nützlichkeit, insbesondere im systematischen Vergleich mit § 994 und § 997 Abs. 2 BGB. Denn § 996 BGB stellt allein auf die Werterhöhung der Sache ab. Anhaltspunkte für eine Begrenzung auf den subjektiven Wert für den Eigentümer ergeben sich daraus nicht. Auch die Notwendigkeit einer Verwendung iSv § 994 BGB beurteilt sich der ständigen Rechtsprechung des BGH zufolge nach einem objektiven Maßstab […], obwohl auch notwendige Verwendungen dem Eigentümer, zumindest im Einzelfall, unwillkommen sein können. Demgegenüber enthält § 997 Abs. 2 BGB ausdrücklich ein subjektives Element, indem auf den Nutzen für den Besitzer abgestellt wird. Auch der Verweis auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag in § 994 Abs. 2 BGB führt zu einer Berücksichtigung der Interessen des Eigentümers.“[17]

„Die Gesetzesverfasser haben den Begriff „Wert“ ebenfalls im Sinne von gemeinem Wert bzw. Verkehrswert verstanden. Sie waren sich im Klaren darüber, dass der heutige § 996 BGB den Eigentümer auch zum Ersatz solcher werterhöhenden Verwendungen zwingen würde, die für diesen ohne Interesse sind […]. Ein umfassender Schutz des Eigentümers vor einer aufgedrängten Bereicherung war nicht beabsichtigt […]. Gegen eine Anwendung der Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung, hinter denen sich ohnehin keine einheitliche Theorie verbirgt […], spricht zudem, dass die in den zweiten Entwurf des BGB aufgenommene, dem römischen Recht entlehnte Differenzierung zwischen gut- und bösgläubigem Besitzer und notwendigen und nützlichen Verwendungen gerade eine Modifizierung des bereicherungsrechtlichen ersten Entwurfs darstellt […]. Diese Differenzierung ist dem Bereicherungsrecht fremd; zudem enthält § 996 BGB – abgesehen davon, dass auf den Zeitpunkt der Wiedererlangung abgestellt wird – keine dem § 818 Abs. 3 BGB entsprechende Regelung, die im Bereicherungsrecht als Anknüpfungspunkt für die Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung dienen soll […]. Die Regelungen der §§ 994 ff. BGB betrachten die Verwendungen – im Gegensatz zum Bereicherungsrecht – grundsätzlich nicht unter dem Blickwinkel des dem Sacheigentümer verschafften Vorteils; diesem kommt nur im Rahmen des § 996 BGB eine zusätzliche anspruchsbegrenzende Funktion zu. Vielmehr geht es darum, welches Vermögensopfer der Besitzer zum Zwecke der Durchführung einer Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahme auf sich genommen hat. Es handelt sich also nicht um einen Bereicherungsausgleich, sondern um eine Verlustabwälzung auf den Eigentümer.“[18]

„Zudem führt nur ein objektives Verständnis der Nützlichkeit zu dem bezweckten angemessenen Interessenausgleich zwischen Eigentümer und redlichem, unverklagtem Besitzer.“[19] „Der Eigentümer wird hinreichend geschützt, weil seine Ersatzpflicht nach § 996 BGB in mehrfacher Hinsicht begrenzt ist. Er muss maximal die Aufwendungen des Besitzers ersetzen […], begrenzt wiederum auf die dadurch eingetretene Werterhöhung. Für diese ist der Zeitpunkt der Wiedererlangung durch den Eigentümer maßgeblich; ein zwischenzeitlicher Wertverlust geht also zulasten des Besitzers. Für den Eigentümer führt ein objektives Verständnis der Nützlichkeit insgesamt gesehen nicht zu einer Vermögenseinbuße. Beeinträchtigt wird allein seine Dispositionsbefugnis.“[20] „Demgegenüber würde ein subjektives Verständnis der Nützlichkeit für den Besitzer zu einer unter Umständen erheblichen Vermögenseinbuße führen. Der gutgläubige und unverklagte (Eigen-)Besitzer darf aber davon ausgehen, dass er mit der Sache (als deren vermeintlicher Eigentümer) nach Belieben verfahren kann, da er eine etwaige Zweckbestimmung des wahren Eigentümers nicht kennen kann.“[21]

„Schließlich sorgt nur ein objektives Verständnis der Nützlichkeit für die nötige Rechtssicherheit. Bei einer subjektiven Auslegung käme es auf die zukünftigen Vermögensdispositionen und Nutzungsentscheidungen des Eigentümers an, die sich nicht mit genügender Sicherheit vorhersagen lassen […]. Für den beweisbelasteten Besitzer wäre es regelmäßig schwierig oder gar unmöglich, einen – gegebenenfalls im Wege der sekundären Darlegungslast zu fordernden – Vortrag des Eigentümers zu widerlegen. Die Lösung über einen latenten Anspruch, der erst durch spätere Verwertungsakte entstünde, wäre mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden.“[22]

Folglich ist der Begriff der Werterhöhung („Wert…erhöht“) rein objektiv zu bestimmen. Auf eine aufgedrängte Bereicherung kommt es nicht an. Zu prüfen bleibt die Höhe der erstattungsfähigen Aufwendungen.

Einerseits könnte auf den Geldbetrag abzustellen sein, welcher der Werterhöhung tatsächlich (verkehrswertmäßig) entspricht. Dann würde der K vorliegend die Summe von EUR 500.000 schulden. Andererseits wäre vertretbar, dass nur die tatsächlichen Baukosten zu erstatten sind. Dies wäre würde eine Forderung der F gegen K iHv. EUR 280.000 nach sich ziehen.

Hier ist das Gericht eindeutig: „Der Anspruch [der F] ist allerdings auf die Aufwendungen […] begrenzt (insoweit ist zugunsten der [F und M] davon auszugehen, dass sie das gesamte an sie ausgezahlte Darlehen (280.000 EUR) für die baulichen Investitionen auf dem Grundstück verwandt haben).“[23]

Somit ist auf die tatsächlichen Aufwendungen, also auf die Summe der Baukosten iHv. EUR 280.000 abzustellen.

cc. Vornahme vor Rechtshängigkeit / vor Eintritt der Haftung aus § 990 Abs. 1 BGB

Die Verwendungen müssen vor Eintritt der Rechtshängigkeit und vor Eintritt der Haftung aus § 990 Abs. 1 BGB getätigt worden sein.

# Definition Rechtshängigkeit, §§ 253, 261 ZPO Unter Rechtshängigkeit wird im Zivilprozessrecht gem. §§ 253 Abs. 1, 261 Abs. 1 ZPO die Zustellung der Klageschrift an den Beklagten verstanden.

 

F ließ das Wohnhaus lange vor der Klageerhebung seitens K errichten. Die Haftung aus § 990 Abs. 1 S.1 BGB beginnt, wenn der Besitzer bei Besitzerwerb bösgläubig ist, er also Kenntnis von seinem fehlenden Besitzrecht hat oder das Fehlen desselben grob fahrlässig verkennt. „Die Aufwendungen wurden jedenfalls größtenteils vor dem nach § 996 BGB maßgeblichen Zeitpunkt der Bösgläubigkeit der [F und M] gemacht. Denn das Gebäude war am 1.8.2012 jedenfalls so weit errichtet, dass es von den [F und M] bewohnt werden konnte; der Beschluss, mit dem der Zuschlag aufgehoben wurde, datiert [indes] vom 11.3.2014“.

Dir Haftung aus § 990 Abs. 1 S.1 BGB (= Bösgläubigkeit) war somit zur Zeit der Vornahme der Verwendungen (= Errichtung) noch nicht eröffnet.

dd. Ausschluss des Anspruchs wegen Beseitigungspflicht aus § 1004 Abs. 1 S.1 BGB[24]

K ist Eigentümer des Grundstücks und kann als solcher von F die Beseitigung des Wohnhauses und somit dessen Abriss verlangen. Dies könnte dem Verwendungsersatzanspruch der F mit der Begründung entgegengehalten werden, dass ansonsten die Dispositionsbefugnis des Eigentümers verletzt wäre.

Hinweis: Eine Einrede gegen die Einrede, § 1004 Abs. 1 S.1 V §§ 273 Abs. 2, 996 BGB Der BGH knüpft hier innerhalb des § 894 BGB an den Anspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB als Ausschlussgrund für den Verwendungsersatzanspruch an. Dem liegt die Rechtsfrage zugrunde, ob ein Besitzer ohne Recht zum Besitz einen Verwendungsersatzanspruch fordern kann, wenn er doch im selben Zuge verpflichtet ist, das Resultat der Verwendung (hier das Wohnhaus) wieder zu beseitigen. Auch hinter dieser Frage verbirgt sich der Rechtsgedanke einer aufgedrängten Bereicherung des Eigentümers, der sich gegen die Einschränkung seiner Dispositionsbefugnis mit dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 S.1 BGB wehrt, den er mit der Einrede aus § 273 Abs. 1 BGB der Einrede des Besitzers aus §§ 273 Abs. 2, 996 BGB entgegenhalten könnte. Indem der BGH entschieden hat, innerhalb des § 996 BGB den Gedanken der „aufgedrängten Bereicherung“ nicht durch eine subjektive Sicht des Begriffs der Werterhöhung zuzulassen, muss folgerichtig derselbe, hier mittels Beseitigungsanspruch vorgebrachte Gedanke abgelehnt werden.

 

„Das Verhältnis von Beseitigungs- und Verwendungsersatzanspruch ist zwar gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. § 993 Abs. 1 Hs. 2 BGB lässt sich aber im Zusammenspiel mit § 989 BGB entnehmen, dass der gutgläubige und nicht verklagte Besitzer als besonders schutzwürdig angesehen wird, weil er nicht zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet ist. Ein Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften ist ausgeschlossen. Diese Wertung muss im Hinblick auf einen Anspruch des Eigentümers nach § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen eines gutgläubigen und nicht verklagten Besitzers beachtet werden. Auch wenn § 1004 Abs. 1 BGB kein Schadensersatzanspruch ist, ist er im wirtschaftlichen Ergebnis hiermit vergleichbar. Er nähert sich dem Umfang nach diesem an und verlangt dem Besitzer ein ähnliches Opfer ab […]. Im Übrigen wäre es ein Wertungswiderspruch, wenn der redliche und unverklagte Besitzer zwar keinen Ersatz für den Abriss eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes (hier: Wochenendhaus) leisten, aber ein von ihm selbst errichtetes Gebäude auf eigene Kosten abreißen müsste.“[25]

Im Ergebnis hat F somit einen Anspruch gegen K auf Verwendungsersatz iHv. EUR 280.000 für das errichtete Wohnhaus.

Gesamtergebnis zu A.

K kann somit von F die Grundbuchberichtigung gem. § 894 BGB wegen der Einrede gem. §§ 273 Abs. 2, 996 BGB nur Zug um Zug gegen Erstattung der Kosten für die nützlichen Verwendungen iHv. EUR 280.000 für das errichtete Wohnhaus fordern.

 

B. Anspruch des K gegen die F gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auf Herausgabe der erlangten Grundbuchposition

Zunächst stellen wir fest, dass ein Anspruch § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB aus Leistungskondiktion vorliegend bereits daran scheitert, dass die F die Grundbuchposition durch hoheitliche Maßnahme erlangt hat und somit nicht durch Leistung des K.

 

C. Anspruch des K gegen die F gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB auf Herausgabe der erlangten Grundbuchposition

Zu prüfen bleibt folglich ein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion.

Die Grundbucheintragung als Hoheitsakt des Grundbuchamtes stellt einen Eingriff in den Zuweisungsgehalt des Eigentumsrechts des K dar. Ein Rechtsgrund zum Behaltendürfen der Grundbuchposition könnte nur die Eigentümerstellung sein, die bei F fehlt (s.o.).

Jedoch wäre auch einem Anspruch in diesem Sinne mittels Einrede gem. § 273 Abs. 2 BGB der Verwendungsersatzanspruch der F gegen K aus § 996 BGB entgegenzuhalten.

 

D. Anspruch des K gegen die F&M gem. § 985 BGB auf Herausgabe des Besitzes

K könnte gegen F&M einen Anspruch aus § 985 BGB auf Herausgabe des Besitzes am Grundstück haben. K ist Eigentümer und F&M sind unmittelbare Besitzer des Grundstücks.

Der Besitz der F&M ist unberechtigt, wenn ihnen kein Recht zum Besitz gem. § 986 BGB zusteht. F&M haben jedenfalls einen Verwendungsersatzanspruch gegen K aus § 996 BGB zu. Dieser kann gem. § 1000 S. 1 BGB dem Anspruch aus § 985 BGB entgegengehalten werden.

#Streit: Rechtsnatur des § 1000 BGB / ZBR als Recht zum Besitz, § 986 BGB Streitig ist, ob das Zurückbehaltungsrecht ein Recht zum Besitz gem. § 986 Abs. 1 S.1 1. Fall BGB ist oder lediglich ein Gegenrecht zum Herausgabeanspruch darstellt. Ein RzB führt zur Abweisung einer Herausgabeklage (Prüfungsstandort: „Anspruch entstanden“, als Einwendung von Amts wegen zu prüfen), ein Gegenrecht zur Geltendmachung Zug-um-Zug (Prüfungsstandort: „Anspruch durchsetzbar“; als Einrede aktiv zu berufen). Tragende Relevanz hat diese Einordnung allerdings im Kontext der Schlüssigkeitsprüfung iRe. beantragten Versäumnisurteils. Der BGH bejaht dies grds. Eine Verweigerung führe aber trotzdem zur Herausgabepflicht Zug-um-Zug und nicht zur Abweisung einer Herausgabeklage.

 

#Streit: Rechtsnatur des § 1000 BGB / ZBR als Recht zum Besitz, § 1000 BGB Gegen die Einordnung des 1000 S.1 BGB als Recht zum Besitz spricht ferner, dass § 1000 S.1 BGB Verwendungen des unberechtigten Besitzers, also Verwendungen des Besitzers während einer Vindikationslage gem. § 985 BGB voraussetzt, § 986 BGB aber erst festlegt, ob ein Besitzrecht besteht. Dagegen spricht bereits der Wortlaut des 986 Abs. 1 S.1 BGB, wonach der Besitzer die Herausgabe verweigern kann, wenn ein Besitzrecht besteht, wohingegen der Wortlaut des § 1000 S.1 BGB dem Besitzer die Einrede so lange gewährt, bis der Eigentümer ihn wegen der zu ersetzenden Verwendungen befriedigt hat. Somit ist § 1000 S.1 BGB ein ZBR, dessen Geltendmachung nur zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung (§ 274 BGB) führt. Damit wird der Herausgabeanspruch nicht ausgeschlossen, sondern bleibt rechtlich bestehen, wenn auch eingeschränkt durch die Pflicht zur Zug-um-Zug-Leistung, was eine typische Rechtsfolge eines als Einrede erhobenen ZBR darstellt.

 

E. Anspruch des K gegen F&M gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB auf Abriss des Wohnhauses

Ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 S.1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen scheidet aus. Bei den M&F handelt es sich um unverklagte, nicht nach § 990 Abs. 1 BGB haftende Besitzer.

F. Anspruch des K gegen F&M auf Löschung der Grundschuld

K könnte gegen die F&M einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch haben.

I. Ansprüche gegen F

1. Schadensersatzanspruch gem. §§ 989, 990 Abs. 1 BGB iVm. § 249 Abs. 1 BGB

Eine Vindikationslage gem. § 985 BGB liegt vor. Ein Schadensersatzanspruch aus §§ 989, 990 Abs. 1 BGB iVm. § 249 Abs. 1 BGB setzt sodann zusätzlich voraus, dass F entweder gem. § 990 Abs. 1 S.1 BGB bei Besitzerwerb bösgläubig war oder gem. § 990 Abs. 1 S.2 BGB die Belastung des Grundstücks in Kenntnis eines fehlenden Besitzrechts herbeigeführt hat, was – wie bereits gezeigt – nicht der Fall war.

Somit hat K gegen F keinen Schadensersatzanspruch aus §§ 989, 990 Abs. 1 BGB iVm. § 249 Abs. 1 BGB auf Löschung der Grundschuld.

2. Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB

K könnte gegen F einen Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auf Löschung der Grund-schuld haben. Dann müsste F als Nichtberechtigte verfügt haben, diese Verfügung gegenüber dem Eigentümer K wirksam sein.

Definition: Verfügung, § 816 Abs. 1 S.1 BGB Unter Verfügung versteht man jedes Rechtsgeschäft, das auf ein Recht unmittelbar einwirkt. Hierzu zählen auch Belastungen des Eigentums.

 

F hat sich mit der Bank gem. §§ 873, 1191 BGB über die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld geeinigt, ferner der Bank die Eintragung einer Buchgrundschuld bewilligt, welche ein-getragen wurde. Eine Verfügung der F liegt vor.

„Die im Grundbuch eingetragene [F] hat als Nichtberechtigte dem [K] gegenüber wirksam über das Grundstück verfügt, da die Bank der Bekl. [S] die Grundschuld nach § 892 Abs. 1 S.1 BGB gutgläubig erworben hat. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die Bank zum maßgeblichen Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags (§ 892 Abs. 2 BGB) von der Anfechtbarkeit des Zuschlagsbeschlusses wusste. Die Grundschuldbestellung erfolgte mehr als ein Jahr vor der Einlegung der Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss durch den Kl. im November 2012“.[26]

Die F hat als Nichtberechtigte wirksam über das Grundstück verfügt.

Die Grundschuld müsste sodann das durch die Verfügung Erlangte sein.

„Aber auch nach § 816 Abs. 1 S.1 BGB, der durch die Sonderregelung der §§ 987 ff. BGB nicht ausgeschlossen ist […] kann der [K] von der [F] nicht Beseitigung der Belastung, also Löschung der Grundschuld verlangen […]. Denn „durch die Verfügung“ hat die [F] nur die Sicherung ihres Darlehens und nicht die Grundschuld selbst erlangt […]. Inhaberin der Grundschuld ist nämlich die Bank der [F]“.[27]

Ein Löschungsanspruch aus § 816 Abs. 1 S.1 BGB scheidet mangels Erlangen der Grundschuld durch die F somit ebenso aus.

3. Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB

Daraus folgt auch, dass F nicht die Grundschuld als „etwas“ iSd. § 812 Abs. 1 S.1 BGB erlangt, weshalb ein Anspruch aus der allgemeinen Eingriffskondiktion nicht gegeben ist.

Hinweis: Lex specialis, §§ 816, 812 BGB Ob § 816 Abs. 1 S.1 BGB als spezielle Eingriffskondiktion der allgemeinen Eingriffskondiktion als lex specialis vorgeht, muss nicht entschieden werden.

 

II. Ansprüche gegen M

M wurde nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Folglich hat er die Grundschuld nicht bewilligt und mithin nicht als Nichtberechtigter verfügt. Ein Anspruch aus § 816 Abs. 1 S.1 BGB scheidet somit von vornherein aus. Im Übrigen vgl. die Ausführungen in „F. – I.“. Ansprüche des K gegen M liegen nicht vor.

 

G. Gesamtergebnis

K hat gegen F einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB Zug um Zug gegen Zahlung von EUR 280.000 Verwendungsersatz. Ferner kann K von den F&M die Herausgabe des Besitzes am Grundstück aus § 985 BGB Zug um Zug gegen Zahlung der EUR 280.000 Verwendungsersatz verlangen.

K hat keinen Anspruch gegen die F&M auf Abriss des Wohngebäudes aus § 1004 Abs. 1 S.1 BGB.

K hat zudem keinen Anspruch auf Löschung der Grundschuld gegen F oder auch M.

 

Dogmatische Vertiefung

A. Vernetztes Lernen

Die dogmatische Vertiefung steckt in diesem Monat wahrlich zwischen den obigen Zeilen. Wir empfehlen, sich anhand obiger Entscheidung die Zusammenhänge zwischen dem Immobiliarsachenrecht und dem sog. Fahrnissachenrecht (Recht der beweglichen Sachen) einerseits sowie die dogmatischen Feinheiten von Zurückbehaltungsrechten und Besitzrechten andererseits in Ruhe vor Augen zu führen. Weniger plastisch als beim Fahrnissachenrecht geht es iRd. § 894 BGB um ein abstraktes Buchrecht. Die Fundamente dieses Buchrechts sind jedoch „alte Bekannte“: Namentlich das umfassende Bestimmtheits- und Publizitätsprinzip des Sachenrechts, welche ihrerseits die Daseinsberechtigung des Grundbuchamtes sind. Im Kern erfordert etwa der Eigentumsübergang eines Grundstücks – ebenso wie ein solcher nach §§ 929 ff. BGB – einer (nun jedoch besonderen, qualifizierten) Einigung (§ 925 BGB) sowie eines Publizitätsakts. Publizitätsakt ist, da eine Übergabe iSe. Besitzverschaffung bei einem Grundstück kaum gelingen wird, die Eintragung des neuen Eigentümers ins öffentliche Grundbuch.

Fallen nun formelle Grundbuchlage und materielle Eigentumslage auseinander, gilt es, wie im Fahrnissachenrecht auch, die materiell richtige Eigentumsordnung wiederherzustellen. Jedoch erfordert dieser Prozess im Immobiliarsachenrecht schlichtweg die Mitwirkung des Grundbuchamtes als zuständige Stelle für Publizitätsregister einerseits sowie – wegen § 19 GBO (lies!) – des von der unrichtigen Grundbuchlage bevorteilten Betroffenen (= Anspruchsgegner des § 894 BGB) andererseits.

 

B. § 894 BGB in Tiefe

Hat ein Vollstreckungstitel den Inhalt, dass der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt worden ist – so etwa die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs –, erfolgt die Vollstreckung nach § 894 ZPO im Wege einer Fiktion. Die Willenserklärung gilt als abgegeben, wenn der Titel rechtskräftig geworden ist (§ 894 Abs. 1 S. 1 ZPO). Nur Urteile und Beschlüsse sind der Rechtskraft fähig, so dass andere Titel (z.B. Prozessvergleich) nicht unter § 894 ZPO fallen.

#Aufbauschema Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, § 894 BGB 1. Unrichtigkeit des Grundbuchs: Widerspruch zwischen der formellen und materiellen Rechtslage. a. Formelle Rechtslage: Wer ist formell Grundbuchberechtigter? b. Materielle Rechtslage: Wer könnte materiell Berechtigter sein? 2. Anspruchsberechtigter Inhaber des Grundbuchberichtigungsanspruchs ist derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist. 3. Anspruchsgegner Der Anspruch richtet sich gegen denjenigen, dessen (wirkliches oder vermeintliches) Recht durch die Berichtigung betroffen wird. 4. Keine Einwendungen des Anspruchsgegners (= Durchsetzbarkeit) Beispiel: Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB (s.o.) 5. Rechtsfolge Der Anspruchsgegner muss der Berichtigung des Grundbuchs zustimmen (§ 19 GBO), das heißt dem Berechtigten eine entsprechende Bewilligung erteilen.

 

Andere Beispiele für Entscheidungen, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, sind dingliche Einigungserklärungen (Einigungserklärung bei Übereignung einer beweglichen Sache § 929 BGB oder Auflassungserklärung §§ 873, 925 BGB oder die Zustimmungserklärung des Mieters zur Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 BGB). Bei Grundstücken muss der Gläubiger noch zum Notar gehen, um seine eigene Auflassungserklärung abzugeben. Mit dem Titel und der notariellen Urkunde in Händen kann er dann die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen.[28]

[1] Zum ausführlichen Sachverhalt: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486.

[2] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 6.

[3] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 7.

[4] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 12; vertiefend zur Anwendbarkeit des § 273 Abs. 2 BGB auf § 894 BGB: BGH, Urt. v. 22.1.1964, V ZR 25/62, NJW 1964, 811 (812): Der Begriff des „Gegenstands“ in § 273 Abs. 2 BGB sei weiter zu verstehen als der Begriff der „Sache“ in § 90 BGB und umfasse außer körperlichen Objekten auch Vermögensrechte und Rechtspositionen wie das mit der materiellen Rechtslage nicht im Einklang stehende Buchrecht.

[5] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 12.

[6] BGH, Urt. v. 22.1.1964, V ZR 25/62, NJW 1964, 811 (812).

[7] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 13.

[8] FYI: Hier folgt nun ein Schwerpunkt der Klausur! Es lohnt, diese Passage im Urteil einmal nachzulesen.

[9] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 15, 16.

[10] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 21; einer Vorlage an den Großen Senat (§ 132 Abs. 2 GVG) bedürfe es mangels divergierender Ansichten nicht.

[11] Grammatische Auslegung: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 24.

[12] Systematische Auslegung: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 25.

[13] Historische Auslegung: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 26.

[14] Teleologische Auslegung: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 27, 28.

[15] Teleologische Auslegung: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 29. Der Senat sieht es mit dem Telos der Normen – Schutz des redlichen, unverklagten Besitzers – als vereinbar an, dass der Eigentümer wirtschaftlich zum Verkauf der Sache gezwungen sein kann, wenn er den Besitzer nicht aus seinen Barmitteln befriedigen kann.

[16] Rechtsprechungsnovum! BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 36.

[17] Grammatische/systematische Auslegung: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 37.

[18] Historische Auslegung: BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 37.

[19] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 39.

[20] Argument: Keine Haftungsausuferung bzgl. d. Eigentümers. BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 40.

[21] Argument: Schutz d. redlichen Besitzers. BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 41.

[22] Argument: Rechtssicherheit. BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 42.

[23] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 43.

[24] FYI: Ein weiterer Streitpunkt des Verfahrens war die vom Kläger angestrebte Verpflichtung der Beklagten, das Gebäude abzureißen, vgl. Rn. 44-51.

[25] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 50.

[26] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 56.

[27] BGH, Urt. v. 14.3.2025 – V ZR 153/23, NJW 2025, 1486, Rn. 57.

[28] Verfasser:        Christian Lederer, Wissenschaftlicher Mitarbeiter bei HLB Schumacher Hallermann

Supervision:        Dr. Lennart Brüggemann, Rechtsanwalt & Partner bei HLB Schumacher Hallermann